Почему мы стоим на одной ноге посреди бескрайней равнины

Никита Кричевский

Ипотека! Кредит под залог недвижимости, с помощью которого еще год назад миллионы наших сограждан связывали надежды на улучшение жилищных условий и построение счастливой семейной жизни.

В последние годы все шло как по маслу, ипотечные программы расширялись, условия кредитования упрощались, да и медведевское обещание достичь восьми процентов годовых по ипотеке к 2010 году грело душу.

На конец 2007 года суммарная задолженность по выданным ипотечным жилищным кредитам составила 611 млрд. рублей. По данным Банка России, в 2007 году ипотечные жилищные кредиты предоставляли 587 кредитных организаций или почти половина от действовавших в тот год банков. По итогам 2007 года 78% всех ипотечных жилищных кредитов было выдано в рублях, а по итогам I квартала 2008 года уже 86% ипотечных кредитов было рублевыми, всего же счастливыми обладателями ипотечных кредитов стали почти 400 тыс. семей.

И вот теперь поколение «нулевых», особенно валютные заемщики, начинают чувствовать себя обманутыми.

Как же так — нам обещали стабильность и процветание, а взамен мы начинаем получать растущий курс доллара и ужесточение банковских требований.

Кстати, никто еще не понял — где оно, ипотечное дно, так что вскорости не исключены массовые отказы от ипотечных займов и проблемы банковского сектора с реализацией заложенного жилья.

ГВОЗДЬ ПЕРВЫЙ

Прежде чем проанализировать текущее состояние с ипотекой в России, нелишним будет рассмотреть макроэкономические показатели развития жилищной сферы в России и РСФСР конца 80-х гг.

Таблица 1

Некоторые показатели жилищной сферы России в 1980-2007 гг.

Источники: Госкомстат РСФСР, Росстат

Из данных первой таблицы сделаем несколько выводов.

1. Несмотря на то, что общая площадь жилищного фонда в России стабильно возрастала, составляя в 2007 году 3047 млн. кв. м, также стабильно увеличивалась доля ветхого и аварийного жилья.

В настоящее время общая площадь такого жилья превышает 97,5 млн. кв. м., при этом продолжают эксплуатироваться более 92 млн. кв. м, документально признанные ветхим и аварийным. В дополнение к этим домам приплюсуем часть площади панельных домов первых лет массовой застройки, превышающей 600 млн. кв. метров.

Так что как бы ни хотелось власть предержащим демонстрировать позитивную динамику развития жилищной сферы, перспективы безрадостны: в ближайшие годы ветхим и аварийным может быть признано более 22,9% жилого фонда страны, а не 3,0% как сегодня.

2. В 2007 году жилищное строительство в России достигло 61,0 млн. кв. м введенного жилья, что на самом деле соответствует всего лишь уровню 1980 года.

Это становится особенно заметным при сравнении показателей введенного жилья в расчете на одного жителя — по 0,43 кв.м. Отметим, что сравнение происходит на основе данных лишь по РСФСР, показатели других республик не учитываются.

3. Современную жилую застройку, чьи показатели выдаются как рекордные, нельзя признать массовой, какой она была в советский период.

Если в 1980 году было построено 1057 тыс. квартир средней общей площадью в 49,6 кв. м, в 1987 году — 1182 тыс. квартир средней общей площадью 54,2 кв. м, то в 2007 году — всего 721 тыс. квартир средней общей площадью в 84,6 кв.м. Рекордные метры на самом деле являются элитным жильем или коттеджной застройкой в ближайших пригородах.

4. С одной стороны, общая площадь вновь построенных квартир возрастает, что отрадно. Но с другой стороны, современные особенности России таковы, что отсутствие доступного массового жилья приводит к ухудшению демографических показателей, росту внутрисемейных конфликтов, расширению нелегального сектора экономики, где быстрее по сравнению с легальной сферой можно заработать необходимые для приобретения жилья деньги.

Получается, что почти за 30 лет развития страны, 8 из которых принято называть особенно «тучными», в решении жилищной проблемы мы не продвинулись ни на грош.

ГВОЗДЬ ВТОРОЙ

Говоря о развитии ипотеки, нельзя обойти стороной приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», который предполагал в 2008 году увеличение объема ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 600 млрд. рублей, рост доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств до 25%, а также достижение целевого показателя годового объема ввода жилья в 72,5 млн. кв.м.

В этой связи развитие жилищной ипотеки представлялось не столько инструментом повышения платежеспособного спроса населения и фактором активизации жилищного строительства, сколько механизмом ускорения социально-экономического развития России. Для сравнения: в 2007 году на одного жителя России приходилось 21,7 кв. м общей площади жилых помещений, а, например, в Германии — 50 кв. м, в Великобритании — 62 кв. м, в США — 70 кв. м общей площади. Это притом, что минимальный уровень обеспечения жильем согласно социальным стандартам ООН составляет 30 кв. м на человека.

Задачи, поставленные нацпроектом, действительно были трудновыполнимыми, особенно если учесть, что для достижения социальных стандартов ООН жилищный фонд России необходимо было увеличить на 39,5%. Очевидно, что одних организационных или финансовых усилий государства для решения этой задачи было недостаточно.

Как показала практика, с этими задачами страна так и не справилась, учитывая ввод в действие за восемь месяцев этого года всего лишь 326 тыс. квартир, общая площадь которых составила 29,3 млн. кв. м. при годовом плане в 72,5 млн. кв.м.

ГВОЗДЬ ТРЕТИЙ

За 1998-2007 годы по данным Росстата средние цены на жилье по России в целом возросли на первичном рынке в 9,4 раза, на вторичном — в 9,6 раз.

Если взять более короткий временной промежуток, 2000-2007 годы, то рост цен на первичном рынке составил 5,5 раз, на вторичном рынке — 7,2 раза. В то же время в 2000-2007 годах инвестиции в основной капитал в фактически действовавших ценах возросли в 5,7 раз. Иными словами, вложения в жилую недвижимость возрастали не меньшими по сравнению с производственными инвестициями темпами.

Что это значит? Это значит, что в стране наблюдается устойчивый неблагоприятный инвестиционный климат, выражающийся в неразвитом фондовом рынке, рынке банковских услуг, неуверенности инвесторов в надежности вложений в производственные сектора национального хозяйства.

Теперь о стоимости строительства. 1 кв. мобщей площади жилых домов.

В 2006 году опять же по данным Росстата она составила 14101 рубль или 38,9% стоимости жилья на первичном рынке, а в 2007 г. — 16387 рублей или 34,5% стоимости жилья на первичном рынке. Возникает вопрос — а где же оставшиеся 65,5% стоимости? Ответ прост — это не что иное как спекулятивная составляющая.

Да и рост цен не строительные материалы даже по официальным данным впечатляет. Вот, например, индексы цен на некоторые виды строительных материалов в 2005-2007 гг.

Таблица 2

Индексы цен на некоторые виды строительных материалов в 2005-2007 гг.

Динамика цен на основные виды строительных материалов говорит сама за себя. Особенно «радует» цемент (прирост за 2005-2007 годы — 72,4%), товарный раствор (65,7%) и товарный бетон (58,1%). Суммарный же индекс цен строительной продукции в 2007 г. составил 17,4%, существенно превысив индексы цен производителей промышленной продукции и индекс потребительских цен. Если это не монополизм в сфере производства и торговли стройматериалами, то что же?

Гвоздь четвертый

Наконец-то мы добрались собственно до ипотеки. Как уже отмечалось, суммарная задолженность по ипотечным кредитам на конец 2007 года составила 611 млрд. рублей, а счастливыми обладателями ипотечным кредитов стали почти 400 тыс. семей. Представим некоторые характеристики ипотечных заемщиков, чьи кредиты рефинансированы АИЖК.

Таблица 3

Некоторые характеристики ипотечных заемщиков, рефинансированных АИЖК

Источник: АИЖК

Итак, средний российский ипотечный заемщик — это гражданин среднего возраста (36 лет), что ставит крест на программе ипотеки среди молодых семей.

Далее, средневзвешенный срок кредитования на 1 января этого года составил 17 лет, что говорит о том, что возврат взятых кредитов произойдет практически в пожилом возрасте — в 53 года.

Интересно, что средняя площадь приобретаемого жилья за рассматриваемый период составила 52 кв. мв 2006 году против 50 кв. м в 2008 году, из чего следуют, по крайней мере, два вывода: первый — ипотечный жилищный кредит выдавался на улучшение жилищных условий, то есть в качестве доплаты при обмене, второй — приобреталось то самое массовое жилье, недостаток которого на рынке жилой недвижимости ощущается наиболее остро.

ГВОЗДЬ ПЯТЫЙ

Процентные ставки — вот о чем мы пока не говорили.

Кстати, по данным АИЖК средний уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам на 1 мая 2008 года составил 5,1%. Краткое маркетинговое исследование, проведенное среди московских и региональных банков, показало, что по I полугодию 2008 года средние ставки по рублевым кредитам составляли от 11,5 до 13% годовых при рублевых кредитах и от 9,5 до 12% при кредитовании в иностранной валюте.

Однако это был уровень благостного первого полугодия, на котором еще отражались тенденции безоблачных прошлых лет. Уже летом ставки практически во всех банках выросли в среднем до 3,5% годовых в рублях и до 2,5% в валюте, составив 14-16,5% при кредитовании в рублях и 12-14,5% в валюте. Такие вот «8% годовых» к 2010 году.

Не забудем и о дополнительных расходах при получении кредита. В перечень расходов, как правило, включаются плата за обслуживание ссудного счета, комиссия за выдачу кредита, плата за снятие наличных денежных средств или за безналичное перечисление, сбор за досрочное погашение, штрафные санкции за возникновение просроченной задолженности.

Не станем делать рекламу банкам, в чьих ипотечных программах можно найти такие пункты, поверим лишь, что они присутствуют практически у каждого банка. Скажем также, что уплата всех причитающихся комиссионных повышает плату за пользование кредитом в первый год до 2,5% годовых, то есть до 15-16%, если брать кредит в рублях.

Для сравнения представим средние ставки по жилищной ипотеке в Италии (5,16% годовых), Испании (4,43% годовых) или во Франции (3,6-5,1% годовых). О других странах говорить не будем: процентные ставки по ипотечным кредитам в них в среднем в два с половиной раза ниже российских (и это при их ценах на жилье и их заработках!).

ГВОЗДЬ ШЕСТОЙ

И, наконец, рефинансирование. Вы не поверите, но в прошлом году рефинансирование АИЖК согласно его же отчетности обходилось следующим образом.

Таблица 4

Средние эффективные процентные ставки по процентным активам и процентным обязательствам АИЖК

Иными словами, кредиты банков обходились АИЖК в среднем в 8,78%, закладные в собственности — в 13,10%, а финансирование, обеспеченное закладными — в 11,83% годовых!

Чему же тут удивляться, если даже в 2007 «тучный» год, ставки по рублевым ипотечным кредитам не опускались ниже 10-11% годовых!

Занятно, что в то время, когда наши доблестные финансисты отправляли на поддержку терпящей крах американской ипотеки более $100 млрд., для финансирования деятельности родного рефинансирующего оператора АИЖК было выделено всего 64 млрд. рублей (правда, на днях подкинули еще 60 млрд. рублей). То есть $100 млрд. для США и $5 млрд. для России. Вот как проявляется заинтересованность российских финансовых чиновников в развитии российского жилищного строительства!

Да, суммарные активы российских институциональных инвесторов (ПИФы, ОФБУ, страховые резервы, средства негосударственных пенсионных фондов и проч). на 1 января 2008 года составляли 1953 млрд. рублей и лишь 17 млрд. рублей (0,9%) было задействовано непосредственно в рефинансировании ипотечных кредитов. Видимо, привлекать эти деньги было никому неинтересно.

Что будет с рефинансированием в этом году предсказать несложно.

Во-первых, денег АИЖК катастрофически не хватает.

Во-вторых, иностранные кредиты банковского сектора, которые предстоит возвратить в этом году, составляют $54,9 млрд (в будущем году — $34,7 млрд).

В-третьих, из-за нехватки средств уже начались банкротства ипотечных банков (Кит-Финанс — «первая ласточка»).

В-четвертых, инфляция в России в этом году даже по оптимистичным прогнозам составит порядка 14% годовых, что также повысит стоимость ипотеки.

Ближайшие годы ознаменуются падением цен на недвижимость, массовыми невозвратами ранее выданных ипотечных кредитов, ростом процентных ставок, ужесточением условий выдачи и банкротствами многих ипотечных банков.

КРЫШКА

В обозримом будущем массового доступного и комфортного жилья в России не будет.